新浪乐居讯 （记者 孔令薇 焦博伟）低调了许久的土拍市场，最终还是上演了一场年终大戏！

随着海淀、黄村等一批土地的集体入市，持续了几个月的“地荒”，终于“开闸”。而首次实施的“限房价、竞地价”的新型交易方式，也是提前预防了“面粉贵过面包”现象再次出现！

不过，开发商对于地块的渴望程度，似乎远远超过了人们的认知！

自9月29日海淀地块挂牌进入市场之后，经过50天的不断发酵，最终的结果虽然达到了控制房价的目的，但多家房企摇身一变成为“包租婆”的现象，也是引起了多方人士的关注。

海淀北部住宅项目稀缺 配套日臻完善

当海淀这五宗土地挂出来，小编便马不停蹄的前往此次推出的“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）地块进行了实地探查和了解。该地块位于海淀区西北旺镇，介于五环、六环之间，周边环绕着永丰产业基地与中关村，是一个名副其实的高新科技园区。

在交通方面，公交站点颇多，地铁16号线目前也已基本完工，预计年底或将投入使用；在资源配套方面，受产业园区的的带动，周边的生活商业配套也在进一步完善中，除却美廉美超市、百旺超市等以外，目前在建的中关村壹号还将配有大面积底商。

值得注意的是，在新房二手房方面，由于周边重点搭建的都是写字楼和产业园区，因而在住宅方面的发展相对有些滞后，目前在售的新盘只有五矿万科如园，属于高端改善型产品，其余均是二手住宅，譬如西山壹号院、百旺茉莉园、永旺家园（回迁房）等，整体均价在5-6万之间。

“限房价、竞地价”与“竞报企业自持商品住房面积”

“投报单位需在10个工作日后递交给北京市土地交易市场投报的高标准商品住宅建设方案，经过评审后，再决定18、19号地块的竞得企业。”

接连两场无结果的土拍让很多群众对此次试点实施的新型土拍模式感到不解，而过程中的“竞报企业自持商品住房面积”，更是如丈二和尚般摸不着头脑。

其实，早在10月13日，几块土地刚刚挂牌半个月之后，国土局就在补充公告中明确指出：4宗地块全部试点采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让，即出让的地块均设定住房销售限价以及合理土地上限价格。

同时，公告中还指出：当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人！

记者在向克而瑞机构崔秀程咨询中了解到：所谓的“竞报企业自持商品住房面积”，就是指在土地价格达到竞拍上限之后，开发商通过拼其自持面积的大小来获得土地，此部分商品房一定期限内不能售卖，只能进行租赁！

市规划国土委相关负责人也表示：竞投企业自持商品住房的面积，将满足不同层次自住性的住房需求，特别是保障以居住为目的的住房需求，是我市落实国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）的创新举措，旨在积极推动建立购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。

未来开发模式难定 业内人士热议不断

在人们对这两天呈现出来的土拍结果感到疑惑的同时，业内的很多人士也开始对这一现象展开分析，多方专家在土拍结束的第一时间发表看法。

中原地产首席分析师张大伟：房企不是在赌房价，而是在赌人民币贬值和通货膨胀

张大伟表示：开发商依然非理性的抢地，出现了全面持有的现象，地方政府想抑制地价各种办法已经想到了极致，但开发商抢地的激情也到了极致，从北京限房价地块依然分成多企业意愿强烈看，一线城市土地资源依然成为企业的首选。

张大伟还表示：唯一的办法只能依赖“REITs+千人商业配套比+地下”。而所谓的“千人商业配套”就是指土地可以在标书数据之外增加商业配套，这是标书里本来就有的，商业面积有可能根据居住人口的增加而增加。

亚豪机构市场总监郭毅：开发商在调控与市场间博弈很正常

郭毅表示：北京市场对于房企的意义已经不仅仅是开发利润的实现了，而是房企全国化的标志，只有在北京打造标杆产品，才是房企品牌形象的最好背书，所以房企在北京积极拿地是必然。

郭毅还表示：开发商自持带来的影响，会使可售型房产稀缺，加上高地价的现状，开发商谋求提升利润，必然会做成精品。而“由售转租”的变化，也会引导购房者阶梯消费，中低收入客群可以选择公租房或开发商提供的高品质长租房，收入提高后，再购买产权住房。

随着后续的发展，关于自持100%项目的开发方案也会逐步出现在大众的视野中。不过，根据此次试点土拍在稳定市场价格上取得的成效，后续的土地竞拍很大程度上会继续沿袭这种模式，也就意味着未来的土地市场将彻底朝着房企自持的方向发展。

换言之，未来的多家房企或将成为新一代的“包租婆”！

土拍热点问题速答

政策严控之下，开发商为何要这么疯狂的拿地？

业内人士分析称：海淀永丰地块最终土拍成租赁持有用房，虽然大家都没有明确的操盘思路，未来盈利模式也没有明确定向，但是依然不能阻挡房企抢地的热情！可见一线城市土地资源依然是企业的首选，未来北京新增量依然是负增长！具有专业判断能力的房企都愿意去增持地产，北京依然是高端买家的避险保值首选。

张大伟表示：自2016年以来，截至到4宗土地竞拍之前，一线城市合计只出让了85宗住宅用地，规划建筑面积不足1000万平米，这是出现房企失去理智的重要原因。另外，房企更多是在赌长期持有过程中，通货膨胀和货币贬值的速度远超过资金成本！

自持面积达100% ，开发商的利润何在？

张大伟表示： 不得不说，这四宗地块赚钱可能性很小。

8000套出租房一年租金大约3.2亿元（剔除必要成本按照单套年收益4万元）；200亿元一年的资金成本按照5%计算为10亿元；可售部分按照12万元/平米商业+千人商业+地下车库等，价值80亿元计算；120亿元的持有出租房土地成本+20亿元开发成本=140亿元持有成本，年资金成本7亿元。租金只能回本银行定期存款！

开发商“由售转租”的转变，对未来租赁市场有什么影响？

我爱我家龚钰灿表示：这种土拍结果对租赁市场来说还是非常利好的。

它等于大量增加市场的租赁房源，同时又促进租赁市场的规模化、规范化发展。我国的租赁市场还是比较混乱、零散、不规范的。如果开发商都能大量自持经营，无疑对整个行业进步有着非常好的促进作用。租房目前有一大痛点就是租赁关系不稳定，租客不得不经常换租，开发商自持租赁经营也能为租客提供更加稳定的租赁服务。如果国家能通过法律法规稳定租金，那对租客来说是非常利好的。

同时，开发商自持经营也能提高租房的质量，提供更长期的租赁服务，加上国家提供保障，可以让更多的年轻人喜欢上租房，一方面解决年轻人的租房问题，另一方面也可以解决部分房地产的去库存问题。

文章来源：新浪房产（作者：孔令薇 焦博伟）