又是一年“930”，似乎各界对楼市调控的预期从来没有像现在这么统一。一二线城市房价接力式的猛烈上涨，全国范围内地王频出，热点楼市更是源源不断地制造新话题：上海市民为购房排队假离婚；深圳6平方米“鸽子笼”半天“售罄”；杭州楼市上演“疯狂一夜”； 郑州有人直接打“飞的”来抢房；合肥豪宅开盘即现疯抢……这些也正是近期部分热点城市不得不再次祭出房地产调控政策的原因。

　　全国一二手房价连涨16个月

房价方面，根据中国房地产测评中心每月1日发布的《中国城市住房价格288指数》报告显示，截止8月底，全国一二手房价格指数均已连续上涨十六个月。从前八月数据来看，全国房价涨幅榜前三名基本上被一线城市及热点二线城市占据。尽管一线城市房价虽然依旧延续上涨态势，不过热点二线城市毫无疑问是当前房地产市场的焦点。

11城升级或重启房地产调控

楼市的火爆局面，引起了地方政府的高度重视。据中房网(微信号：zhongfangwang)粗略统计，今年以来，包括上海、深圳、南京、苏州、天津、武汉、济南、杭州、合肥、厦门在内，全国已经有11个热点城市相继升级或重新出台了房地产调控措施。从调控手段来看，也是五花八门。从限购、限贷政策，到控制房价涨幅、限地价竞房价、熔断摇号、缩短土地款缴清时限、现房销售、规范市场交易等层面，不一而足。

从限购政策方面来看，上海、深圳两个城市于今年一季度升级了各自的限购政策。三季度以来，部分热点二线城市房价涨幅连续数月领跑全国。迫于压力，厦门、苏州、南京、杭州等热点城市重新启用了限购政策。如果算上此前一直执行限购政策的北京、广州、三亚，截止目前，全国限购城市已经达到9个。

哪类城市房地产政策将加码？

CRIC(微博)研究中心分析认为，基于去库存的总基调和因城施策的大方向不会改变，行业整体政策环境将保持宽松。但热点城市，会采取系列措施去杠杆、稳楼市。具体来看，两类城市值得关注。

　　第一类是在原有的基础上继续强化调控、加大力度的城市。此类城市包括上海、深圳、合肥、武汉等。上海、深圳曾在3月出台过较为严格的“限购令”，的确对市场起到一定成效，但并未很好控制房价高涨以及地王频出的局面，因此，在原有“限购”的基础上继续 “限贷”的可能性加码

。而合肥、武汉等城市此前出过“限贷”政策，总体来看需求侧收紧力度不大，不排除在四季度出台“限购”政策。另外，武汉此次虽未出台“限购”措施，但已将其作为储备政策之一，一旦“限贷”效果不理想，再度实施“限购”在所难免。

　　第二类是还未出台收紧政策的城市或将“择善而从”。包括郑州、福州、天津等城市，主要是“限贷”层面的收紧，提高首付抑制投资性需求。一方面这些城市房价涨幅过快，另一方面，土地市场需要降温。从后续市场走势来看，天津、合肥、武汉、郑州、福州、东莞、珠海等城市限购的可能性非常大。

　　四季度成交下滑不可避免

　　根据CRIC监测数据显示，8月重点城市供应量同环比皆上涨，表明房企已经提前备战9月销售。CRIC分析认为，从现有政策力度看，“金九银十”成交量大幅下滑的可能性较小，可以维持上半年月平均成交水平。如果未来热点城市继续出台收紧政策，政策叠加效应之下，四季度成交下滑也不可避免。

　　中房研协测评研究中心分析认为，政策仍是市场最大不确定因素，其中信贷政策收紧或是下半年房地产市场出现拐点的最大风险。随着热点城市高价地频出，土地交易中银行无限配资带来的高杠杆风险已引发监管层关注，信贷政策收紧将是大势所趋，初步估计在四季度实施。届时，市场热度将骤然降温，触发拐点。若政策层面有较大动作，不排除会加剧波动的可能。

　　【专家观点】

　　丁祖昱(微博博客)：调控政策将成为“压垮骆驼的最后一根稻草”

　　易居 (博客)(中国)企业集团CEO丁祖昱认为，这一轮出台政策应该会对当前一手房和土地市场产生较大影响。主要是因为此前除了苏州，其他城市政策对市场影响不大，或力度不够、或没调控到点上。但如果调控政策不断加码、不断升级，超过一定的“临界点”后，那么将有可能成为“压垮骆驼的最后一根稻草”。所以，不能对可能要出台的政策过度掉以轻心，政策是有叠加效应的，一旦超过一定“临界点”，随着购买力透支、需求透支，最后几个月的成交量也将回落。

　　王一鸣：一二线城市风险在增大

　　国务院发展研究中心副主任王一鸣认为，房地产风险是中国经济面临的重要挑战之一，房地产泡沫主要集中在一、二线城市。当前房地产去库存取得一定进展，但一二线城市积累的风险在增大。去库存要因城施策，一线和热点二线城市在控制住房需求释放节奏的同时，适当调增新城市功能区住宅用地的供给规模，三四线城市适度控制土地供给规模，降低交易环节税收，促进消化房地产库存。

　　欧阳捷：未来房价走势将受货币政策制约

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为，一线城市的楼市已经逐渐转变为投资场，这背后折射的是货币现象。在国家提出抑制泡沫的背景下，未来房价的走势一定会受到货币政策的制约。值得一提的是，缓解房价暴涨、地王现象的最佳方式，是联动一线城市周边城市，形成以一线城市为中心的都市圈。各个城市之间相互协作，我们会发现城市的产业布局将重新打开。

　　马光远：市场真正降温在明年上半年

　　独立经济学家马光远表示，新政策的频繁出台表明，现时二线城市已经成为调控的主力对象。从过去的历史看，限购政策真正见效的滞后期差不多是6个月时间，这意味着市场真正降温要在明年上半年了。从过往看，每一次限购政策不仅无法为市场降温，反而成了助推房价再次上涨的利器，买房者和政策进行反向博弈。2010年以来限购的历史和实际作用也证明了，通过行政的干预措施解决不了根本问题，只会为下一次的上涨积累更大的能量。

　　张大伟：信贷不收紧 房价继续上涨仍是趋势

　　中原地产首席分析师张大伟表示，包括杭州在内的多个城市出台的限购限贷政策，起到的只是喊话作用。在当下的资金潮下，这种力度的政策对市场的影响非常微弱。如果不收紧房地产信贷额度，房价继续出现上涨依然是趋势。