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“在可见的时间内，市场上依然可以提供足够多的廉价建筑施工力量，所以住宅产业化并不是亟待解决的问题。但是长远来说，中国的建筑成本上升已经十分明显，产业化生产一定是趋势。”五合国际（5+1WerkhartInternational）建筑设计集团副总经理卢求对《第一财经日报》表示。
事实上，业内一些领军房地产企业已经在努力，要在保证质量的同时节省生产成本。其中一些企业，将这种战略调整的时间表提前了许多。卢求认为：产业化的一个优势，就是可以在节省成本的同时提高工程质量，以便于快速地大批量“复制”住宅。从目前中国的现状来看，单项的住宅生产工艺已经十分成熟，但是整个工厂化生产却不成体系，还需要一步一步来。
“业内对于中国是否适合产业化生产的忧虑，的确是基于中国的产业化现状。例如行业通行标准的缺少，以及上下游资源还未整合。所以，发展产业化为时过早成为一种质疑的声音，最终成为影响中国产业化进程缓慢的因素之一。”卢求说。但是，考虑到现实情况，如果不可以一步过渡到狭义的“工厂化生产”，起码可以先做一些房地产生产部件标准化的尝试。这也属于广义的产业化尝试。
成长的烦恼
“当单项的技术已经成熟之时，如何把一个个单项技术整合为一幢房子成了问题。”卢求说。因为类似于门窗的工厂化生产，并不能抵消某些住宅部件工厂化生产的同时，其他部件所存在的生产、运输、安装等多个环节的难题。在国内的建筑规划已经与国际先进水平接轨的同时，现实中存在的行业标准缺失很难回避。
卢求认为：“现状让业内对于国内产业化尝试的担忧有一定道理，这也是为什么国内的住宅产业化迟迟没有发展起来的原因所在。但是，整个行业需要朝着产业化发展，这是大趋势。”
在卢求看来，所谓的中国特色住宅产业化，首先要解决的，就是要在城市化过程中，为房地产行业突飞猛进的增长所带来的巨大需求提供技术支持，从而可以在短期内提供相对低成本而又高质量的住房。
政府对于住宅产业化的定义，可以被概括为“推动新型工业化在住宅领域中的应用，将目前住宅产业这种以劳动力密集、资本密集型的外延式增长转变成技术密集的内涵式增长，通过工业化、市场化和专业化分工带动住宅产业化，解决住宅产业发展中突出的矛盾，引导其健康地发展。”这被称为“具有中国特色的住宅产业化”。
这一定义正是针对目前房地产市场中所存在的现实问题，而有些问题通过逐步的产业化尝试可以得以解决。
从国际上领先的开发商的开发理念来看，成立于1956年的PulteHomes，在50年间，就一直在采用“标准化、模块化生产”。根据五合国际的研究报告：PulteHomes根据客户细分的结果制作出标准化产品说明书，然后在全国不同市场进行模拟试验，确保开发出适应目标客户群的产品。
PulteHomes反对设计师过分追求完美而忽视成本和效率的作风，主张保留客户的喜好，去除那些增加成本但没有价值的设计环节。根据这一原则，PulteHomes在所有区域市场进行检查，确保所有的设计施工方案在设计和建筑可实施性方面的最优化，如果达不到要求，则必须简化方案使其更便于指导高效率、低成本的施工建造。
从PulteHomes的例子可以看出：开发商这一角色在整个开发过程中的把控成为房地产展开工业化生产的一个必要前提。
总体来说，住宅产业化的实施，使分工细化，缩短了项目开发周期，同时可以将成本控制权牢牢掌握在开发商自己手中。产业化过程中的市场化、标准化、机械化、模块化、专业化是深入到住宅产业各个环节的，是互相结合、互相影响而产生作用的，如何使它们结合得更紧密、更合理，在于每个开发商对产业化的理解。
但是，目前国内的房地产开发行业所采用的传统开发模式与PulteHomes依然存在不同。例如，开发商大多以项目为主，从前期购地调研，到设计、施工、租售等阶段，都亲力亲为。拆开来看目前的开发过程，在房地产开发的中期，依然存在注重外立面装修和小环境的配置，过多的精力都在建筑物外表张扬的形态上，但是涉及到如何提高功能和品质，却往往难以得到应有的提高。
更为重要的是，长期的“卖方市场”导致市场供需之间失衡，很难形成住宅产业化所需要的市场土壤。
住宅户型、小区环境、建筑材料环保等理念成了炒作的噱头，在房价讨论的一片喧嚣中，对于传统工艺的质量提升始终没有成为市场关注的焦点。
“如果业界类似的浮躁得不到解决，住宅产业化的进程很难加快，因为所有的营销手段仅限于概念炒作，而对于基础材料、技术工艺方面的创新劲头不足。”卢求称。
产业化的“广义”与“狭义”对撞
卢求对于国内的房地产产业化生产有一种大胆的设想。就是从两个层面理解“产业化”，择取一个可行的方向来进行广泛意义的尝试。例如，从生产标准化部件入手，进入广义产业化领域的尝试。
在他看来，“构建产业体系”一是技术保障体系；二是建筑体系；三是部品体系；四是质量保障体系；五是性能认定。这五个构成部分事实上反映了建设过程中的不同阶段。
针对构建产业体系的不同阶段，可以将万科的产业化之路分为四个部分：第一步是分区域建立万科自己的《住宅使用标准》和《住宅性能标准》，这是保证产品品质的前提；第二步是标准化设计，就是按万科自己的住宅标准完成住宅产品体系的标准化设计，同时形成标准化部品体系。标准化的住宅产品设计是从市场的需求出发，也会每年随着市场的发展而升级、演进；第三步是部品的工业化制造；第四步是产业化。
“‘狭义’的工厂化生产，就是从工厂大量预制构件，尽量减少现场施工，将大的建筑主体，包括卫生间，都在工厂内完成生产。类似的生产方式需要在工厂完成大规模的混凝土制模，从而减少工作人员现场制作的步骤，并且同时达到施工现场减少干扰，维持场地干净的目的。”
但是，这种工厂大规模预制的方式需要很好的成本控制，这些生产成本的升高体现在各个环节：大规模的制板需要部件生产商前期十分昂贵的设备投资；生产环节需要大规模的工人人力投资；施工后期对于结点的处理等细节问题对设计施工人员要求很高。这一系列程序还需要在操作过程中被逐渐完善、优化。
相比来说，卢求认为，目前情况下，未必在短时间内构建一个大的产业化框架，而可以先从提高部件的工业化水平入手，将急需解决的问题放在如何生产高质量、高性能生产部件这一方面。这是一种更为“广义”的产业化尝试的概念。
“可以提升单项部品的质量，让其满足耐用持久、可维修、环保等多项要求。然后，再完成这些标准化部件与部件之间的匹配。如果部品生产商可以实现充分竞争，还可以缩短供货周期，通过机械化生产降低成本。”
住宅要产业化，其所采用的部品生产都必须模块化、标准化、机械化，要符合国际建筑材料标准，节能环保是标准之一。目前我国之所以还没有正式踏上产业化之路，与这第一步还没有迈开有一定关系。
（五合国际建筑设计集团副总经理 卢求 摘自第一财经日报） | 
