中房网讯11月28日，津沪同日发布房地产差别化信贷政策，主要对商业贷款首套房和二套房的首付比例进行调整。尽管天津差别化信贷力度有限，但增加了“930调控”中未涉及的土地政策，其中限总价的政策或将为火热的天津土地市场降温。上海10月调控政策中并未包括信贷政策，而本次差别化信贷政策明确了首付比例。

上海：二套房“认房又认贷”

【相关政策】

《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》

主要内容：

一、各区县房屋管理部门要加强房屋交易审核工作，认真做好住房信贷房屋信息查询工作，严格核验购房居民家庭住房状况相关信息，按照规定出具查询结果。

二、进一步完善差别化住房信贷政策。经上海市市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：

（一）居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。

（二）符合下列情形之一的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%：

1、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；

2、在本市已拥有1套住房的。

三、各商业银行应继续强化对首付资金来源、收入证明真实性等审核，根据借款人家庭信用状况、偿债能力等审慎把握具体执行水平，对于有投资、投机性购房特征的，应从严确定首付款比例和利率。人民银行上海分行和上海银监局将加强监督检查。

《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》

主要内容：

一、加强住房公积金差别化信贷政策审核

（一）缴存职工家庭名下在本市无住房和公积金贷款记录的，认定为首套住房；无住房、有一次公积金贷款记录的，或已有一套住房、购买第二套符合改善型认定条件的，均认定为申请第二套改善型住房贷款。

（二）停止向符合下列情况的借款申请人发放贷款：

1、已有两次公积金贷款记录的缴存职工家庭。

2、购买第二套非改善型住房的缴存职工家庭。

二、调整第二套改善型住房贷款政策

认定为首套住房的，公积金差别化信贷政策保持不变。

认定为第二套改善型住房的，公积金贷款利率调整为同期首套住房贷款利率的1.1倍；家庭最高贷款额度调整为80万元（个人最高额度调整为40万），有补充公积金的调整为100万元（个人调整为50万）；公积金贷款首付款比例，普通住房不得低于50%；非普通住房不得低于70%。

三、调整计算公积金贷款的还款能力比例和存储余额倍数。本市计算公积金贷款还款能力的每月还本额占月工资基数比例调整为不超过40%；计算公积金贷款额度的存储余额倍数调整为30倍，补充公积金的存储余额倍数调整为10倍。

四、严格首付资金真实性审核和信用审查。市公积金中心应要求各受托机构继续严格对首付资金真实性审核，进一步加强对借款人家庭信用状况、还款能力审查。对有不良信用记录的借款人应从严审批贷款。尚未还清公积金贷款的借款人，不得办理除还贷以外的其他公积金提取业务。

【印象】

上海新政对改善型购房需求的冲击尤为明显。

【解读】

本次信贷调整与上海今年3月推出的“沪九条”调控比较相似，最大不同是，最新的政策将首套房的比例提高至35%（此前上海最低首付比例在30%左右）。此外，值得注意的是，此次二套房认定方面改为在上海已拥有一套住房的、或在上海无住房但有住房贷款记录的居民家庭，意味着二套开启“认房认贷”模式。

目前上海房地产市场面临的三个压力：

一、库存规模相对不足，亟须通过政策调整来实现供求关系的平衡。

二、房价上涨态势依然比较明显，控制房价难度较大。

三、看涨预期依然较强烈，需要通过政策进行市场预期的引导。

对于总价较高的上海楼市，本次降杠杆将对市场产生较大影响。上海房价目前已居于全国前列，提升首套房首付比例以及严格认定二套房意味着不少购房人要补缴房款，料进一步加剧市场观望心态，市场或将进一步降温。

天津：执行差别化信贷政策 土地调控成重点

【相关政策】

《天津市进一步调整差别化住房信贷政策》

主要内容：

一、对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。

二、规范阶段性担保放款管理。个人住房贷款阶段性担保放款前，购房合同备案手续应完毕并且借款人已提供首付款及契税发票、应缴费用凭证。对于无法提供足额担保的房地产开发企业，不得在抵押或抵押预告登记完成前发放个人住房贷款。对于存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“首付贷”等被行业主管部门认定为严重违法违规行为的房地产开发企业，不得开展阶段性担保合作。

三、上述政策自发布之日起次日实施，未明确事宜继续按照国家现行差别化住房信贷政策执行。发布后在本市房地产主管部门信息系统网签的正式购房合同，按照本通知要求执行。

《天津市国土房管局关于进一步加强房地产市场监管规范市场秩序有关工作的通知》

主要内容：

一、加强住宅用地出让管理

加强土地供应的计划管理，对住宅需求较大的区域适度加大土地供应量;为防止土地价格异常波动，对市场预期较高的地块可采取设定土地价格合理上限等方式，引导开发企业理性竞价;加大对违法违规开发企业惩治力度，被查处开发企业整改期间，不得参与土地出让竞买;加强土地出让后监管，严格执行土地使用权出让合同约定的开竣工时间和住宅上市销售时间，防止开发企业捂盘惜售。

二、加强新建商品住房上市管理

房地产开发企业申请新建商品住房销售许可证时，应合理定价，并据实进行价格申报。对申报的新建商品住房平均销售价格明显高于项目前期成交价格，或周边同类型在售商品住房平均交易价格的，实施必要的价格指导。

三、加强房地产市场监督检查

各房地产开发企业、中介机构要严格按照住房城乡建设部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》(建房〔2016〕223号)及住房城乡建设部等7部委《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(建房〔2016〕168号)规定开展自查自纠，确保合法经营。各区房管局要会同市场监管等部门进一步加强房地产市场监督检查，严厉查处开发企业、中介机构哄抬房价、无证售房、捂盘惜售、捆绑销售、发布虚假信息等不正当经营行为。对开发企业及房地产经纪机构的违法违规行为，视情节轻重，采取公开曝光、约谈、限期整改、暂停受理销售许可相关手续、暂停网签、行政处罚等措施严肃处理。

【印象】

全面收紧本市居民购房条件，对于热门地块可设定价格上限。

【解读】

本次天津差异化信贷政策力度有限，主要针对本地家庭的首套房首付比例有所提升。目前，天津市首套房首付比例最低比例为两成，二套房首付最低比例为四成。本次差别化信贷政策实施后，购买首套房的家庭将需要缴纳更高的首付。这是近两个月内天津市第二次对楼市出台调控政策，相比9月30日出台的政策而言，本次调控不但严控非本市居民的购房条件，并且对本市居民也全面收紧。

“十一”期间出台的相应调控政策后，天津市房地产市场有所降温，住房价格上涨势头得到控制。据天津房地产行业人士预计，由于今年前10个月购房需求释放，年末购房人数大幅减少，再加上楼市调控政策的进一步落实，预计天津新房、二手房价格平稳的态势会持续到年底或明年春节前后。在土地市场方面，10月以来天津一片火热。多个地块出现成交价溢价率超过100%。这显示出，房企仍然非常看好天津地产后市，积极在天津储备土地。

后市预判：房价涨幅较快城市或将从微涨转至微跌

上海、天津的信贷政策收紧再次显示政府层面抑制房价的决心与意志，在持续的调控下，预计四季度后房价涨幅较快的几个城市，房价将从10月的微涨，转至后续的微跌。

（来源：上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市公积金管理中心、天津市国土房管局、中国人民银行天津分行、中国证券报、经济参考报，中房网综合整理。）