和讯房产消息11月30日，在和讯网主办、中国建设报社提供战略支持的“第14届中国财经风云榜第七届地产金融创新峰会暨2016中国责任地产论坛”上，银河证券首席经济学家、董事总经理潘向东先生作了以“未来中国经济与地产大格局”为主题的演讲。

潘向东表明，房地产泡沫的度量指标是房价收益比。横向比较，中国目前的房价收入比在全球确实比较高，但由于目前很多年轻人买房都是父母给的钱，而非依靠自己的工资，因此中国的特殊国情决定了房价收益比来衡量中国房地产市场是不科学的。

另外一个指标，绝对价格。但是跟日本、香港相比，只有他们的一半左右，因此这个衡量标准也有局限性。

此外，租售比也是衡量指标之一。但是中国那么多买房的人，并不是为了把房子租出去，就像A股一样，很多人买成长性股票，并不是为了分红。

同时，潘向东回顾了1999年房地产启动以来房价不断上涨的历程，他认为，单纯的以通货膨胀解释房价上涨是很难的。七月份新增贷款主要以房地产贷款为主，在整个经济形势不乐观的情况下，房地产确实是一枝独秀。

对于未来房地产市场的发展预期，潘向东认为是受到了城镇化的影响，我们的城镇化率目前是2020年60%多，大家还想着城镇化的空间，这对于投资房产是一个支撑。就像大家去买成长股，不是为了分红，而是看着他的高成长性。

房价难以下跌，潘向东认为主要有以下两个原因。一是公共服务，在对城市发现功能进行定位时，就使得公共服务存在着不平等性；市场化改革之后，这种不平等性进一步的强化；二是土地财政，分税制改革之后，大量的税收归中央，地方当时把土地的出让金给地方。过去的十几年，土地的拍卖成为财政收入的主要的来源。一旦房地产出现一个大幅度的调整，关系到地方政府的钱袋子，银行方面，有多少的信贷是跟房地产密切相关的。所以从这个角度来讲，市场出现大幅度的振荡，或许会引发整个金融系统的风险。

基于以上两个方面，调控抑制了供需，但长久来看，需求是递延的，而非消失。一旦需求再次起来，房价就会再次爬升，结果就是房价刚性上涨的过程，到现在我们也没有看到可以找到破解的办法，土地财政、税制改革、金融系统的压力测试对房地产这块都没有那么理想的办法。

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