粟志远等：湖南省住宅产业化发展的深度思考
房地产业作为拉动国民经济持续增长的主导产业，近十几年来，为湖南省经济社会发展作出了巨大贡献。在全面贯彻落实中央新的宏观经济政策大背景下，湖南省房地产业正面临重大机遇和挑战。大力发展住宅产业化是房地产业调整结构、转型升级的必然选择，对于加快“四化两型”、“四个湖南”建设，促进全省“三量齐升”，推动经济发展方式转变，将起到强大助推作用。为此，湖南省住房和城乡建设厅房地产监管处与该省住建厅组成联合调研组，赴北京、上海、沈阳等地开展调研，并结合本省实际，提出住宅产业化发展建议。
推进住宅产业化的必要性和紧迫性
住宅产业化主要指用工业化生产的方式来建造住宅。住宅产业化有利于实现节能减排，推进绿色安全施工，提高资源能源使用效率；有利于提高建筑空间健康指数和舒适程度，改善人居环境；有利于提高住宅科技含量和劳动生产率，促进产业结构调整。湖南作为两型社会综合改革试验区，加快住宅产业化发展尤显必要和紧迫。
住宅产业化是实现房地产业转型升级的必然要求。传统住宅产业科技含量低，费时费力，作业艰苦，加上资源日益紧缺、成本持续上升、生态环境日趋恶化，特别是质量通病无法根除、建筑工地安全事故频发等现状，必然要求以现代制造的生产方式对整个住宅产业进行工业化革命和产业链重构，实现建筑设计标准化、构配件生产工厂化，施工机械化和组织管理科学化，确保提升住宅产业劳动生产率和工程建设整体质量，降低对资源、能源的消耗，实现房地产业转型升级。
住宅产业化是建设节能省地环保型住宅和绿色建筑的迫切需要。湖南省工业化率和城镇化率分别达到41.3%和46.65%，正处于住宅产业化与城镇化互动发展的关键时期。一方面，城镇化的快速发展、建设规模的不断扩大，为住宅产业化发展提供了良好的基础条件；另一方面，住宅产业化为城镇化带来了新的产业支撑，通过工厂化生产可有效解决农民工就业，促进农民工向产业工人和技术工人转型。由此发展省地节能环保型住宅和绿色建筑，提升建筑质量，降低资源、能源消耗，保护生态环境，优化资源配置，推动本省“四化两型”建设。
住宅产业化是发挥湖南省基础优势，打造战略型支柱产业的重要方向。在国家推进中部崛起和产业转型升级的大背景下，湖南省正面临着承接产业转移的机遇，同时也面临着培育发展新型产业的压力。
我国住宅产业化起步较晚
我国的住宅产业化起步较晚，实际运用操作案例是香港从1953年开始启动以建造公屋为代表的住宅工业化项目。目前香港近1/3的居民都居住在政府提供的公屋中，而这其中有近50%的公屋是香港房委会建造的标准化住宅，即工业化住宅。
内陆地区，1992年正式提出迈向住宅产业化。住房和城乡建设部成立了住宅产业化促进中心，出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》和《国家住宅产业化基地试行办法》，已在沈阳、大连、深圳、济南、合肥建立了5个综合试点城市，山东、北京、江苏等34个住宅产业化基地以及12家开发企业联盟和22家部品生产企业。同时，各地相继出台了支持住宅产业化发展的政策。如北京，到2015年产业化方式建造的住宅达到当年开工建筑面积30%以上，累计示范面积超过1500万平方米，建产业化住宅，奖励3%建筑面积。在上海，整体装配式住宅预制装配率大于25%及以上的项目提供100元/平方米的补贴。
湖南省住宅产业化的现实基础与薄弱环节
湖南省的住宅产业化实践起步于上世纪90年代末期，是国内较早发展住宅产业化的省市之一，具备良好的发展基础和强劲的发展趋势。主要表现在：
（一）有发展强势的生产企业。以远大住宅工业有限公司（以下简称远大住工，主要为预制装配整体式钢筋混凝土结构技术体系）和远大可建科技有限公司（以下简称远大可建，主要为装配式斜支撑钢结构建筑技术）为代表的住宅产业化企业，已成为全国住宅工业化领军企业。其工业化PC（指用工厂化预制构件拼装）构件产能已达到800万平方米，远高于具有现代建筑产业之乡沈阳340万平方米的产量。
（二）有良好的产业技术支持。湖南省住宅产业化技术研发水平领先全国，引领行业发展。“预制装配整体式钢筋混凝土结构体系”工业化制造体系已形成；并以信息化仿真技术（BIM技术）作为可持续、科学设计和管理工具，已形成完整的工业化生产体系、标准化设计体系、装配化施工体系、规范化管理体系、“四新”（新技术、新工艺、新产品、新设备）技术和成套部品应用体系、一体化装修体系。科研实力不断加强。湖南省已申请并通过了超过100项与住宅产业化有关联的专利，形成成套厨具、整体厨房、整体浴室、模板、PC构件等住宅产业化成果，新型墙体材料应用比例超过82%；已组建绿色建筑产学研结合创新平台、建筑围护结构节能技术产学研结合创新平台、地源热泵建筑应用产学研创新平台和可再生能源建筑应用产学研创新平台。
（三）有一定生产规模和示范项目。2011年起，包括长沙、张家界、岳阳、株洲、湘潭等部分市州先后试点住宅产业化项目，至目前为止，湖南全省已建设了约130万平方米的产业化住宅。产业化项目涵盖了保障房、商品房、酒店、写字楼、别墅等类型，已有株洲云龙行政园、岳阳凌泊湖保障房、长沙旺宁新村等十余个项目为国家住宅产业化实施项目。其中宁乡和张家界蓝色港湾两个商品房住宅项目被列入省地节能环保型住宅国家康居示范工程，“保利·麓谷林语”等4个项目获批住房和城乡建设部绿色建筑和低能耗建筑“双百”示范工程。以PC结构体系为代表的远大住工和以钢结构体系为代表的远大可建均通过了国家住宅产业化基地评审，成为国内技术最先进、规模最大、综合实力最强的龙头企业。
（四）住宅产业化市场消费前景乐观。目前，市场上建设的住宅产业化开发项目多为精装修房，销售价格与同地段、同品质的住宅价格相对平衡，建安成本因规模增加和技术创新而逐步减少，综合性价比逐步提高，消费群体较为看好。如远大住工在我省宁乡县和张家界市开发建设的蓝色港湾项目，深受消费者青睐。
湖南省住宅产业化发展虽然有一定基础，但与先进发达地区相比，还存在不可忽视的短板与薄弱环节：
（一）缺乏产业政策扶持。2011年以来，北京、上海、沈阳、浙江、安徽等12个省市先后出台多个支持住宅产业化发展的政策文件，沿海部分省市正在通过调整产业布局、产业政策等大力引导住宅产业化的发展。尤其是北京、上海、浙江、江苏、山东等经济发达地区，已将住宅产业化作为当地支柱产业之一，出台多项推广措施和支持政策，着力推进住宅产业化集群式发展。作为国家现代建筑产业化试点城市的沈阳、深圳，则将产业化作为该地区的支柱产业进行培育，并在土地、税收、标准政策、产业链布局等多方面引导发展。而我省各级政府尚未配套出台相应支持政策，住宅产业化宏观政策环境欠优，完全依靠企业的自主发展，导致阻力大、速度慢、规模小、成本高。如我省住宅产业化企业仅为2家，国家级住宅产业化基地仅为2个，与沈阳铁西现代建筑产业园220家建筑企业及相关配套企业相差甚远。
（二）产业化程度低。一是发展规模占比小，市场占有率低。在房地产业快速发展的背景下，湖南省传统的粗放型住宅建设模式仍然占据市场实施主体。据统计，湖南省产业化方式建造的住房还不到1%，湖南省PC率达到15%的项目累计面积还不到总施工面积的0.1%，市场规模发展不足，处于刚刚起步阶段。二是发展区域性受限，未形成完全竞争市场。建设产业化基地投资较大，受产业化基地条件的限制，我省住宅产业化建设项目仅在5个市州开展，推广面占35%，尚未在全省范围内形成住宅产业化完全竞争市场。三是规模效应未完全释放，单位面积成本相对偏高。由于受住宅产业化规模效应限制，产业化企业未能从规模化发展中获得成本补偿。按万科标准，PC率在30%以内，每平方米住宅建筑新增成本在300元左右，而如果超过60%，则每平方米新增成本就超过600元。同时，与现浇模式相比，增加的构件生产环节还有17%的增值税，导致住宅产业化单位面积成本偏高。四是配套产品供应不足，未形成完整产业链。住宅产业装配式住宅施工机械化程度高，前期施工机械设备需要大笔投资，规模化生产、社会化供应程度低，部品、材料以及配套产品不能跟进，未能形成完整产业链。
（三）缺乏市场培育。一是缺乏统筹规划。未充分发挥规划引领作用，未建立湖南省住宅建设的中长期专项规划，使住宅产业化建设及推广缺乏指导性、目的性和系统性。二是缺乏对优势企业重点培育。调研得知，远大住工和远大可建两家企业在外省的品牌影响力及市场占有率均高于省内。据远大住工统计，2012年5月份以来，该公司已先后接待考察客户1000余批次，共1.5万余人次，其中90%为外省考察团，北京、上海、天津、杭州、武汉、潍坊、成都、青岛等区域的地方政府均给出相当的优惠条件邀请远大住工进驻当地市场。湖南省对于住宅产业化的培育、扶持，应用推广力度不如其他省市，对企业优势的培育利用不够。三是推广机制不健全。北京、安徽等省市也相应成立住宅产业化推广机构，明确专人，专项推进住宅产业化发展工作。而湖南省各级层面尚未成立相应的管理或推广机构。四是舆论宣传缺位。据最近新华网的调查显示，有60.5%的人尚不知晓住宅产业化概念，社会舆论宣传缺位，未形成良好的市场发展氛围。
推进湖南省住宅产业化的对策与建议
（一）加强组织领导。建议成立以省住房和城乡建设厅、省发改委、省经信委、省科技厅、省财政厅、省国土资源厅、省质监局等为成员单位的湖南省住宅产业化领导机构，由省政府分管领导任负责人，省政府办公厅、省住房和城乡建设厅等部门为成员单位，负责统筹规划、组织协调、整体推进全产业链的发展培育工作。各级政府应成立相应的办事机构，明确工作重点和责任，建立健全考评机制，确保工作顺利推进，全面提高我省住宅产业化发展水平。
（二）制定扶持政策。坚持以科学发展观为统领，以推进新型城镇化建设为契机，以省地节能环保和发展绿色建筑为目标，以城镇住宅产业化为核心，以国家康居工程和保障性安居工程为突破口，依托现代化的工业技术，着力推动住宅建设方式的转变，全面提升住宅建设质量和性能，促进经济社会与资源环境协调发展。以“政府引导，整体推进，科技创新，促进转型，统筹规划，示范推广”为基本原则，制定产业发展规划，完善标准技术体系，培育市场实施主体。从土地供应，税收减免、容积率奖励、工程总承包建设、财政补贴、绿色审批、信贷支持等方面研究制定产业扶持政策，给予大力度支持。为此，建议出台《湖南省人民政府关于推进住宅产业化工作的若干意见（代拟稿）》。
（三）完善标准技术体系。一是加快完善湖南全省住宅产业化认定标准制度体系建设。要参照国际先进技术，加快完善模数协调标准、制造技术标准、建设技术标准、开发技术标准、安全操作标准和质量体系标准。二是加快住宅部品部件和整体住宅认证体系建设。对房地产开发企业资质升级、信用等级评定、商品房预售、竣工验收备案、评优评先等环节开展住宅性能和绿色建筑性能认定。三是积极推广新技术新产品。包括保温、装饰、围护与防水的预制外墙等新型墙体围护结构和技术、再生能源利用技术，实现住宅的产业化集成建设。四是支持技术改造、工法工艺创新，提高住宅生产能力和管理水平。大力开展住宅产业化企业和管理部门相关人员的分类培训，落实人才激励机制，整合相关资源，促进产学研结合，为住宅产业化发展提供智力保障。
（四）加强宣传引导。建立政府、媒体、企业与公众相结合的宣传机制，提高公众对发展节能省地环保型住宅及绿色建筑的认识，增强住宅产业化社会认知度。扩大市场需求，促进产业规模发展，催生一批材料工业、制造工业、家具家居、物流工业、电子工业、环境工程等住宅产业化配套企业，推动全产业链创新发展，形成综合产值过千亿元、完整、标准、现代、可持续发展的住宅产业化集群。
作者系湖南省住房和城乡建设厅房地产监管处 粟志远 何小兵 袁碧蓉 摘自中国建设报
